Haus kaufen in Österreich als Deutscher: 7 Stolperfallen, die Sie kennen sollten

Welche Immobilien in Österreich sind eine Investition wert? Ist es eine Eigentumswohnung in Kärnten? Wie sollte ein Deutscher das Projekt ‚Haus kaufen in Österreich‘ am besten angehen und wie nicht? Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

In Österreich kaufen viele Deutsche ein Haus

Österreich ist die Nummer eins. In keinem anderen Nachbarland kaufen Deutsche so gerne Immobilien. Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Und 77.122 mal haben Bundesbürger den Zweitwohnsitz in der Donaumetropole angemeldet. Nichts einfacher, als ein Haus in Österreich zu kaufen? Weit gefehlt! Viele Bundesländer, viele Regelungen. Für land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Baugrundstücke, Wohnungen gelten unterschiedliche Regelungen. Worauf sollte man als Deutscher beim Kauf eines Hauses oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt achten?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb uneingeschränkt zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Man ist jedoch gut beraten, den Fokus auf Rechtsfragen zu legen. Diese verlangen einiges an Feingefühl und Ausdauer.

Das Verfahren in Österreich ist mit Titel und Modus zweistufig

Das österreichische Recht bildet die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. So soll der Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb oder vor Belastungen durch Dritte geschützt werden.

• Stufe 1 des Kaufs: das Verpflichtungsgeschäft oder Titel

  Mit dem Verpflichtungsgeschäft vereinbaren beide Parteien den Kauf des Hauses. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Der Schenkungsvertrag und der Kaufvertrag sind die übliche Form der Vereinbarung.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Dies wird durch eine grundbuchfähige Urkunde ermöglicht. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Ein Notar oder ein Gericht beglaubigen die Unterschriften auf der Urkunde. Der notarielle Kaufvertrag ist in Österreich nicht zwingend, in Deutschland schon.

Erklärungen & Genehmigungen beim Immobilienerwerb

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

• Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

  Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.

Nur für Ausländer: Diese Genehmigungen sind Pflicht

Zusätzliche Auflagen erschweren EU-Bürgern den Immobilienkauf in Österreich. Welche Behörde für die Erlangung der Bescheide und Genehmigungen zuständig ist, regelt fast jede Region Österreichs individuell, ebenso die Art der Erlangung. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Wie nutzen Sie Ihr Haus? Ist es als Freizeit- oder Hauptwohnsitz gedacht?

Wer als Deutscher seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern möchte, wird die wenigsten Schwierigkeiten haben. All jene, die das Haus in Österreich als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten, dürfen mit Schwierigkeiten rechnen. Für die Eintragung des Kaufs ins Grundbuch ist dann eine Zulassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz erforderlich. Dies ist der sogenannte Freizeitwohnsitzbescheid.

Es gibt noch mehr Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Gerade in den bei Ausländern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Diese Vorschriften verstoßen nicht gegen EU-Recht, erschweren aber uns Deutschen den Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.

Jedem Bundesland sein Raumordnungsgesetz

In Österreich wurde den Bundesländern wurde das Regeln der Freizeitwohnsitze übertragen. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. Der Erwerb von Ferienhäusern wurde vor allem in den grenznahen Bundesländern begrenzt. In der Vergangenheit fanden dort bereits sehr viele Immobilienkäufe statt. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Oft ist der Kauf einer Immobilie als Freizeitwohnsitz an hohe behördliche Hürden geknüpft. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Wer einen Gesetzesverstoß riskieren möchte, der kann nutzt seine Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz. Eine gute Idee ist das nicht. Die Konsequenzen reichen bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Bevor man als Deutscher ein Haus in Österreich kauft, sollte man also sehr genau prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind.

Wohin können sich Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich wenden?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Sie ist auch für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze zuständig. Die Gemeinde orientiert sich dabei am Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verdeutlicht oft recht schnell die Nutzungsart der Immobilie. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Die Umsetzung dieses Vorbehalts ist allerdings nur schwer zu realisieren. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.

Um Ärger zu umgehen, ist es ratsam, den Erwerb einer Immobilie als Freizeitwohnsitz anzustreben. Man bleibt flexibel, und die Wohnung kann sporadisch oder auch als Hauptsitz genutzt werden. Mit dem Gesetz kommt man sich dann nicht in die Quere.

Österreich 2022: die erwartete Entwicklung der Immobilienpreise

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• Von 2020 auf 2021 stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien um 12,6%. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
• Noch stärker stiegen die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien an. Hier liegt der Anstieg bei 15,5%. Mit 10,4% lag das Quartal davor ein Drittel niedriger.
• Ähnlich stark stiegen die Preise für gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens, nämlich um 14,5 %. Noch im dritten Quartal 2021 waren nur 11,8% Preissteigerung zu beobachten.
• Außerhalb von Wien stiegen die Wohnimmobilienpreise stärker als in Wien selbst. Außerhalb von Wien lag die Teuerungsrate im dritten und vierten Quartal bei 10,6% bzw. 13,9%. In Wien nur bei 10,2% bzw. 11,3%.
• Etwas gemäßigter ging es am Neubauwohnungsmarkt zu. Hier erhöhten sich die Preise im dritten und vierten Quartal 2021 um 9,9% bzw. 10,6% innerhalb von Wien und um 9,5% bzw. 10,8% außerhalb von Wien.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind noch immer auf sehr niedrigem Niveau. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien stiegen die Immobilienpreise sehr viel stärker an. Das Preisniveau lag dort für Jahre sehr viel niedriger als in Wien selbst.

Mit diesen Preistrends muss man in 2022 in Österreich rechnen

Das Angebot wird mit dem Anstieg der Nachfrage nicht mithalten können. Das wird den Anstieg der Preise weiter befeuern. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Die Nachfrage der Käufer wird besonders bei Wohnimmobilien in Einzellagen und Baugrundstücken sowie Wochenendhäusern und Einfamilienhäusern besonders stark sein. Der Trend zum Kauf außerhalb der Stadt wird sich fortsetzen.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• Der Standard

  derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der kein Angebot mehr unbemerkt verpassen lässt. Von Checklisten bis zu Tipps und speziellen Diensten unterstützt derStandard.at die Immobiliensuchenden.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Wohnnet.at

  Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Schicke Stadtwohnungen in Wien und Krems, aber auch Freizeitimmobilien in den begehrten Bundesländern findet man hier.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber und Tipps findet man bei Immobilienscout24.at zusätzlich zu den Angeboten an Immobilien. Aktuelle Themen wie Mietrecht, Kosten, Fertighäuser und Fragen zu Genehmigungen werden dort beantwortet.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Immosuchmaschine.at

  Nach Region und nach Bundesland lassen sich die Immobilienangebote auf Immosuchmaschine.at filtern. Auch eine Suche nach Kategorie ist möglich. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• FindMyHome.at

  Die Bewertungen für Anbieter auf FindMyHome.at geben einen ersten Eindruck. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Herausragende Anbieter haben die Chance, von FindMyHome.at als ‚Qualitätsmakler‘ ausgezeichnet zu werden. Seit 2001 gibt es FindMyHome.at bereits.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Flatbee.at

  Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

  Im Web: www.flatbee.at

• Mietguru.at

  Immobilien aus allen Bundesländern Österreichs darf man auf Mietguru.at erwarten. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Alle-gemeinsam.at

  Die unabhängige Immobilienplattform fühlt sich Bauträgern, Maklern und Privatpersonen verpflichtet. Vor allem private Besitzer von Immobilien nutzen Alle-gemeinsam.at gerne. Sie können ihre Immobilien kostenfrei inserieren.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Willhaben.at

  Wer rund um den Erwerb der Traumimmobilie Dienstleister wie Makler, Bauträger oder Hersteller sucht, findet auf Willhaben.at ein umfangreiches Anbieterverzeichnis. Kauf, Miete oder Pacht? Über 1.000 Angebote finden sich auf Willhaben.at.

  Im Web: www.willhaben.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Jeder Deutsche darf in Österreich eine Immobilie erwerben. Die EU-Mitgliedschaft Österreich sichert dies. Ausnahme: Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich, diese sind ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Dieses sieht eine Zweistufigkeit vor. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Dies wird als Eigentumserwerb oder auch Modus bezeichnet.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilien-Preise sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Ca. ein Drittel Kosten muss man für ein Einfamilienhaus in Österreich nun mehr einplanen. Im Jahr 2018 lag der Preis im Mittel bei etwa 241.000 Euro. Blickt man weiter zurück ergibt sich eine Steigerung von 7 % zum Vorjahr und eine Steigerung von sogar 30,6 % zu fünf Jahren vorher.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Es ist einem Ausländer möglich in Österreich eine Immobilie zu erwerben. Als Mitglied der EU ist Österreich hierfür offen. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In der Wiener Kern-City liegt der Preis eines Quadratmeters für eine Wohnung ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50 qm Wohnung 6.629 Euro/qm. Dagegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Klagenfurt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Nach den Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK liegt die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien bei etwa 12.300 Euro pro Jahr. In München liegt die Jahresmiete bei etwa 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Deswegen geben sowohl Wiener wie Münchner etwa 55 % ihres Jahresnetto-Gehalts für Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. In der inneren Stadt von Wien zahlt man das für eine Wohnung ab 130 qm. So viel zahlt man nicht überall. In anderen Bezirken beträgt er Preis pro Quadratmeter weniger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.